目 录
综述：我国公募REITs 持续扩容，全球范围REITs 处于高速增长区间 . 5
我国公募REITs 试点稳步推进 5
REITs 是对不动产的收益权进行交易 6
国际市场REITs 市值高速增长，底层资产类型丰富 7
REITs 长期收益表现占优，资本增值与分红收益比例均衡 9
国际比较：REITs 形式上市能提供一定程度的估值优势 11
不动产资产以上市公司形式上市折价率较深 . 11
市净率维度下，REITs 形式上市更具估值优势 12
股息率维度下，境外市场投资者对内地资产REITs 的收益要求更高 . 14
美国REITs 估值呈整体上升趋势，波动较股票市场更小 16
公募REITs：底层资产优质，高估值赢得高收益 17
公募REITs 底层资产具有成熟的经营模式和市场化运营能力 . 17
产权类估值优于国际市场，经营权类需关注剩余期限. 21
上市以来收益表现亮眼，资本利得为主要来源 . 23
认购热度持续提升，机构投资者份额占比较高 . 25
展望：首发与扩募并进，底层资产或继续扩围 . 27
公募REITs 市场发展空间广阔 27
常态化发行主线确立，REITs 发行进入快车道 27
首批扩募项目蓄势待发，底层资产有望继续扩围 28
投资建议 30
风险提示 30
图表目录
图1：我国公募REITs 简要发展历程 5
图2：目前已有25 只公募REITs 成功发售，24 只已上市 6
图3：权益型REITs 在美国市场占据主流 . 7
图4：1990-2021 年全球REITs 发行数量迅速增长 . 8
图5：1990-2021 年全球REITs 总市值迅速扩张 8
图6：1990-2021 年各地区在发行REITs 数量占比 . 8
图7：1990-2021 年各地区REITs 总市值（十亿美元） . 8
图8：美国REITs 不同底层资产类型市值分布 9
图9：日本REITs 不同底层资产类型市值分布 9
图10：收租型资产收益弹性大、股性偏强，收费型资产收入稳定、债性偏强 9
图11：REITs 中短期收益随市场而不同 10
图12：REITs 长期收益在主要市场均优于股票 . 10
图13：美国市场REITs 与股票全收益表现比较 10
图14：日本市场REITs 与股票全收益表现比较 10
图15：美国权益型REITs 总收益构成情况 . 11
图16：标普500 总收益构成情况 . 11
图17：日本REITs 总收益构成情况 11
图18：日经225 总收益构成情况 . 11
图19：商业不动产以上市公司形式和REITs 形式市值较净资产溢价/折价率比较 . 13
图20：2021 年中国香港市场REITs 不同类型资产股息率情况（%） 15
图21：2021 年新加坡市场不同类型资产REITs 股息率情况（%） 15
图22：2021 年美国市场权益型REITs 不同类型资产平均股息率情况（%） 15
图23：美国权益型REITs 与标普500 相对估值指标对比 . 17
图24：已上市公募REITs 不同资产类型数量分布 18
图25：已上市公募REITs 不同资产类型市值分布 18
图26：REITs 底层资产以收益法计量公允价值时较历史成本产生增值 . 19
图27：经营权类REITs 现金流分派率与剩余期限有关 . 20
图28：2021 年上市的11 只公募REITs 市值较净资产溢价/折价情况 . 21
图29：2021 年上市的11 只公募REITs 股息率（TTM） . 22
图30：产权类REITs 平均股价/可供分配金额 22
图31：各只产权类REITs 股价/可供分配金额 22
图32：公募REITs 上市以来二级市场价格涨幅 23
图33：公募REITs 价格涨幅与沪深300 对比 . 24
图34：目前资本利得构成公募REITs 收益主要部分 . 24
图35：产权类REITs 价格涨幅高于经营权类REITs . 24
图36：不同底层资产REITs 价格涨幅 24
图37：公募REITs 基金份额配售情况 26
图38：公募REITs 持有结构以机构投资者为主 26
图39：机构投资者认购情况 . 26
图40：我国基础设施投资完成额及同比增速 27
图41：公募REITs 市值规模迅速扩大 28
图42：5 只REITs 拟购入资产与原资产估值对比 . 29
表1：不同市场REITs 对资产投向和收益分配均进行严格要求 . 7
表2：A 股、港股、新加坡上市商业地产及物流地产公司具体估值情况 . 12
表3：香港、新加坡、美国上市REITs 不同类别底层资产估值情况 13
表4：商业不动产以上市公司形式和REITs 形式市值较净资产溢价/折价率比较 . 13
表5：2021 年中国香港、新加坡、美国市场不同资产类型REITs 股息率（%） . 14
表6：2021 年香港市场内地资产和香港本地资产REITs 股息率对比 16
表7：2021 年新加坡市场内地资产和其他地区资产REITs 股息率对比 16
表8：已发行公募REITs 底层资产基本情况 . 17
表9：产权类REITs 使用收益法估价时选取的折现率相对更低 . 19
表10：2021 年第一批上市公募REITs 实际可供分配金额均高于招募说明书中的预测值 . 21
表11：产权类REITs 与香港、新加坡上市内地资产REITs 比较 . 22
表12：公募REITs 询价和认购情况（按发行时间顺序） . 25
表13：公募REITs 常态化发行主线确立 28
表14：5 单REITs 扩募拟置入资产情况及对基金收益率的影响 29
|
