目录

城市服务热度持续提升  1

横琴案例研究  1

为什么选择横琴进行案例研究 . 1

横琴方案——从城市养护到城市综合治理 . 2

城市服务市场空间有多大？  5

盈利能力和占款问题——城市服务是好生意吗？  6

行业盈利能力稳定适中  6

行业不存在严重的占款问题. 8

什么公司会赢得城市服务市场？ . 9

为什么是物管企业？ . 9

规模，背景，经验和特长十分重要  11

风险提示 . 13

城市服务维度的重点公司推荐 . 13

保利物业——短期业绩不足为虑，能力继续提升  13

招商积余——诚意整合，积极拓展  15

新大正——劝君惜取少年时. 16

插图目录

图1：横琴物业城市的模式构成  2

图2：公司的具体服务内容和服务升级路径  3

图3：扣除城乡社区公共设施城乡社区事务支出 . 5

图4：2018 年城乡社区事务支出分类（除公共设施）  5

图5：剔除公共设施，三城市城乡社区事务支出 . 6

图6：横琴的合同金额和当地社区服务财政支出 . 6

图7：横琴新区公共空间管理与服务综合采购项目的付款结构 T 为服务开始的基准月 . 9

图8：横琴新区市政管养采购项目付款结构 T 为服务开始的基准月  9

图9：一体化服务同时需要精进专业和协调资源 . 10

图10：万科物业开发的黑猫二号停车系统可在城市服务复用  11

图11：新大正的部分清洁机械亦可在城市服务复用 . 11

图12：万科物业在94 个大中城市进行物业管理服务，拥有当地成熟的人才团队 . 13

图13：万科物业城市服务在横琴新区、雄安新区、成都高新区、厦门鼓浪屿不断复制 . 13

表格目录

表1：近期龙头公司拓展的城市服务项目 . 1

表2：万科物业、碧桂园服务和保利物业的一些城市（镇）服务项目举例 . 1

表3：大横琴城市公共资源经营管理有限公司近年中标项目一览 . 3

表4：公司市政管养订单涵盖的主要服务内容  4

表5：公司城市公共空间管理与服务主要内容  4

表6：横琴新区公共空间管理与服务项目合同细则 . 7

表7：2019 年横琴新区市政管养采购公开招投标的评分体系 . 7

表8：投标的得分差距往往很大  8

表9：公司公共空间管理与服务项目合同约定支付方式  8

表10：公司公共空间管理与服务项目合同约定支付方式  9

表11：横琴新区部分项目使用单一来源采购项目的原因  11

表12：一些企业和地方成立合资平台公司举例  12

表13：保利物业2025 年达产目标和测算示意表  14

表14：招商积余2017-2020Q1 不同物业类型新签约情况 . 16