目 录

一、历年中央经济工作会议对地产表述回顾. 1

（一）近5 年均强调“平稳健康发展”，其中4 年提及“房住不炒”  1

（二）近8 年6 次提及“住房租赁”，2020 年给与多维度政策描述 . 1

二、2021 两会政府工作报告及历年回顾 4

（一）延续以“稳”为主的主基调  4

（二）关注大城市住房问题，强调住房的居住属性  5

（三）老旧小区改造利好物业管理行业  6

三、从“十五”到“十四五”，房地产市场迈向新阶段 . 11

（一）十四五规划引领房地产市场平稳健康发展  11

（二）城市更新纳入规划，向“宜居”型城市进军  11

（三）首提物管行业，发展进入快车道  11

四、行业三维度政策：房企、银行、土地. 16

（一）三道红线促行业降杠杆，房企进入从增量到提质的发展阶段  16

（二）房地产贷款集中管理制度影响可控，鼓励转向长期经营模式  18

（三）土地集中出让机制助力稳地价，长效机制进一步完善  19

五、投资建议  20

七、风险提示  20

插 图 目 录

图1：2013-2020 年地产板块相对收益%、商品房销售额同比%、 以及上年末中央经济工作会议对地产行业的表述 . 4

图2：全国公共财政住房保障支出组成部分 . 5

图3：保障性安居工程部分组成支出 . 6

图4：全国保障性城乡社区住宅支出 . 6

图5：棚户区改造计划规模及实现规模 . 6

图6：城镇老旧小区改造数量 . 6

表 格 目 录

表1：历年中央经济工作会议对于财政政策及货币政策、房地产的表述  2

表2： 2013 年-2021 年政府工作报告关于房地产的表述  7

表3：“十四五” 规划草案梳理 . 12

表4：十五规划纲要至十四五规划建议对地产相关内容表述梳理 13

表5：2020Q3 房企“三道红线”指标梳理 . 16

表6：主要上市银行房地产相关贷款余额及占比（截至2020 年6 月30 日）  19