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1 “两集中”政策出台背景  3

1.1 2019-2020 年房企融资增加，助推土拍市场热度上升  3

1.2 2020-2021 年“房住不炒”方针下房价仍见攀升 . 3

2 “两集中”政策前后的土地出让制度  5

2.1 “两集中”前常态化供地为主，多次少量零散供地 . 5

2.2 “两集中”政策下土地集中出让，22 城降低供地频率 . 5

3 首次“两集中”土拍市场异常火热 . 6

3.1 龙头房企积极拿地，联合拿地趋势明显  6

3.2 热点城市房企利润压缩 . 7

3.3 热度分化成常态，各地高溢价与流拍互现  8

3.4 多数城市楼面均价延续上涨趋势  8

4 首批土拍“两集中”后土地市场遇冷 . 10

4.1 土地市场：量减频增价涨，溢价与流拍率趋平 . 10

4.2 土拍政策：先紧后松，刺激效果不佳  15

4.3 拿地企业：民企退出，城投托底  19

5 住宅销售市场仍处低谷，利好政策频频，但仍需时间调整 24

5.1 住宅销售市场情绪依然低迷，无法有效刺激房企拿地 . 24

5.2 楼市政策：先紧后松，坚持“房住不炒”总基调  28

6 回顾与展望 . 31

6.1 “两集中”政策目标是否实现  31

6.2 土地出让“多次少量”“因城施策”或将成为新常态 . 31

6.3 土地市场仍待楼市回暖，民企参与度或有提升 . 32

7 风险提示  33