目录
一、 商业地产领域金融创新支持突破 4
二、国内公募REITs 及海外商业地产REITs 表现 . 18
三、国内商业地产REITs 上市后的预期影响 34
四、主流标的商业资产表现简述. 45
投资建议 48
风险提示 48
图表目录
图表1：C-REITs 试点范围拓展路径 4
图表2：公募REITs 试点范围主要演变趋势 . 5
图表3：商业地产分类 . 7
图表4：我国零售商业主要谱系 . 7
图表5：连锁零售企业中传统商铺总店个数（个） . 8
图表6：连锁零售企业中传统商铺销售额（亿元） . 8
图表7：连锁零售企业中大型超市总店数及销售额 . 9
图表8：2008 年金融危机期间美国子项REITs 总回报率 9
图表9：重点24 城人均购物中心面积 . 10
图表10：重点24 城购物中心空置率情况 . 10
图表11：我国购物中心存量变化 . 11
图表12：我国购物中心增量变化 . 11
图表13：主流商业地产运营商产品线 . 11
图表14：我国购物中心开业及存量体量 . 12
图表15：2022 年购物中心体量占比 . 12
图表16：2022 年各区域购物中心数量占比 . 12
图表17：2022 年购物中心运营期限占比 12
图表18：购物中心场日均客流变化趋势图 13
图表19：近三年春节工作日各档购物中心客流同比情况 13
图表20：2022H1 CMBS/CMBN 及类REITs 按金额统计（亿元） 14
图表21：2022H1 CMBS/CMBN 及类REITs 按数量统计（个） 14
图表22：连锁零售企业中百货中心规模及销售额 14
图表23：2022 年限额以上单位零售分业态同比增长情况 . 14
图表24：REITs 真实融资成本与商业资产收益率比较 16
图表25：REITs 真实融资成本与其他融资方式成本比较 . 16
图表26：公募REITs 发行阶段统计（发行规模） 17
图表27：公募REITs 发行阶段统计（发行份额） 17
图表28：已上市REITs 二级市场表现 . 18
图表29：已上市REITs 估值走势 . 20
图表30：60 余年来，REITs 在世界各国的分布情况 21
图表31：美国各类型REITs 上市时间 . 22
图表32：2022 年末美国REITs 市值占比 23
图表33：2022 年末美国REITs 数量占比 23
图表34：美国（商业地产）REITs 发展简史 24
图表35：美国零售类REITs 数量走势（只） . 24
图表36：美国零售类REITs 市值走势（以千美元计） . 24
图表37：各种类REITs 数量变化（个） . 25
图表38：各种类REITs 市值变化（亿美元） . 25
图表39：美国零售REITs 子类别介绍 . 26
图表40：美国零售类REITs 数量及市值变化 . 26
图表41：美国REITs 综合收益率（包括资本利得和分红收益）长期比较 . 27
图表42：历史年化收益率 . 27
图表43：美国主要种类REITs 年化总回报（%）走势 . 28
图表44：金融危机前后美国各REITs 年化收益率表现（%） . 28
图表45：社交距离变化前后美国各REITs 年化收益率表现（%） . 28
图表46：美国零售REITs 总回报率(%) 29
图表47：美国零售REITs 总回报率拆分 . 29
图表48：美国零售REITs Dividend Yield（%） 29
图表49：美国零售REITs 子类别总回报率(%) 30
图表50：美国零售REITs 子类别dividend yield（%） 30
图表51：美国购物中心REITs 年化回报（%） . 30
图表52：美国区域商场REITs 年化回报（%） . 31
图表53：美国独立式零售REITs 年化回报（%） 31
图表54：美国上市权益REITs FFO 及P/FFO . 32
图表55：美国零售REITs P/FFO 32
图表56：美国住宅REITs P/FFO 32
图表57：美国基建REITs P/FFO 33
图表58：美国数据中心REITs P/FFO 33
图表59：2022 年以来部分新成立的Pre-REITs 基金情况 . 35
图表60：华润有巢REIT 基金架构经验参考 36
图表61：商业不动产主流运营模式介绍 . 38
图表62：公募REITs 持有比例统计 39
图表63：计入所有者权益案例（富国首创水务REIT） 40
图表64：计入所有者权益案例（鹏华深圳能源REIT） 40
图表65：计入所有者权益案例（平安广州广河REIT） 41
图表66：计入金融负债案例（浙商证券沪杭甬高速REIT） . 41
图表67：并表下，REITs 对原始权益人财报收益、负债、现金流的影响（一般情况） 41
图表68：不并表下，REITs 对原始权益人财报收益、负债、现金流的影响（一般情况） 42
图表69：公募REITs 的估值定价体系 . 43
图表70：上市公司发行REITs 的资产市值与REITs 市值对比（2022 年末数据） . 44
图表71：主流标的商业资产对比 . 45
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